简

介

柳思维（1946— ）

男，湖南岳阳市屈原区人，湖南商学院学术委员会主任，经贸发展研究院院长，荣誉一级教授，中南大学博士生导师，中国市场学会副会长，全国消费经济学会副会长，中国高校贸易经济教学研究会副会长。

党的十八届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》强调“实现十三五”时期发展目标，必须牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念， 这是一场关系我国发展全局的深刻变革”。并把“坚持创新发展，着力提高发展质量和效益”摆在首位。根据创新发展的新要求,本人特就芙蓉区楼宇经济的构调整和质量升级提出初步探讨、拓展发展新空间。

一、新常态下芙蓉区楼宇经济发展面临新的挑战

芙蓉区是长沙市的核心城区，在发展城市总部经济方面，居于我省前列，特别是首创了依托CBD以楼宇经济形式发展城市总部经济的先进经验，如区CBD核心区聚集了商务楼宇135栋，占全市的一半以上，培育了税收过千万的专业商务楼宇38栋，吸引了世界500强企业办事机构21家，，金融业机构区域性总部73家，2015年芙蓉区楼宇经济实现税收51亿元，占全区税收总额的59%。

尽管芙蓉区发展城市总部经济取得了明显的成效，但应看到其发展的潜在的风险，我认为在在经济新常态下转型发展新阶段，芙蓉区城市总部经济的发展面临新的挑战和问题：

1、外部面临区、县之间的同质性竞争。长沙目前在发展城市楼宇经济方面己出现了某些盲目性和恶性竞争。表现为:一是长沙各县、区都在建或拟建的楼宇经济集聚区不下10个，出现互相攀比建楼宇经济园区或总部楼宇；二是定位不科学，重复建设，同城德比、恶性竞争，互相抢资源；三是不切实际盲目追求大而空。特别是各区县之间为抢夺金融业总部企业入驻，出现了到芙蓉区挖墙脚、争资源的现象。

2、区内现有一批楼宇设施陈旧、功能单一的、经营粗放的问题仍突出。主要一是芙蓉区早期建设的一批商务楼商住楼写字楼位于市中心,多是孤楼独栋,停车场地严重短缺,加之交通拥堵,对外通达性差,通勤成本高,二是电梯数量少且电梯间空间狭窄,上下班高峰时人员拥挤,排队候梯,三是楼宇中各种管线设施老化,加之服务方式陈旧。这样很难适应新形势下企业经营发展的需要。

3、新常态下入住楼宇的需求相对减少。一是进入移动互联网时代,企业经营所需的实体空间发生了新变化,如以前入住楼宇的各证券公司都要设置面积较大的交易大厅和宽敞的VIP贵宾交易间,现在进入互联网经济和移动电商与移动交易时代,许多股民炒股己不进入实体交易大厅,因而租用的交易空间减少。二是由于反四风和坚持从严冶党治企,国有企业租用的办公场地普遍进行面积调整,楼宇需求下滑,因而导致楼宇入住率下滑。由于以上原因，企业入住楼宇需求减少。如海通证券公司原租用银华大厦两层楼,现压缩到只租一层楼即可,租赁面积减少一半。区内现有相当楼宇的整体使用率不高，半成品楼、闲置楼和半空置楼数量较多，造成社会资金和土地资源的较大浪费，不利于区域经济的升级换代的现象；

4、长沙市二环线内专业市场外迁带来的冲击。近几年长沙市正处于核心城区专业批发市场整体外迁的关键时期，一大批超大规模的商贸市场物流园区和城市综合体正东长沙远近郊区崛起，如河西金桥商贸城、城北高岭商贸城等，处于长沙城市核心区芙蓉区的一批专业市场的企业总部都是其招商引资约重点；此外长株潭各区、县的新建商贸市场物流园区纷纷开具更优惠的条件吸引芙蓉区内各专业市场业主外迁。

5、部分己入住楼宇中的部分中小企业可持续发展能力差，变动频繁。入住芙蓉区楼宇中的企业多以中小主业为主,其中相当一批企业是在经济高速增长时进入的,主要从事融资、交易等中介服务,为其他仝业配套服务。当经济增长速度进入换档的新常态,这批缺乏实体经济基础的企业的配套服务便遇到了瓶颈,难以持续发展。

二、提升发展芙蓉区楼宇经济质量的重点

“十三五”期间，芙蓉区在发展城市总部经济方面应当率先成为全省的排头兵，如何促进芙蓉区城市总部经济的发展转型升级，提升发展芙蓉区总部经济质量，本人特提出几点建议。

1、进—步重视楼宇经济的转型升级发展,营造全区上下通力合作打造促楼宇经济升级板的的氛围。中心城区的楼宇经济水平代表了城市的档次，也极大地展示了城市形象、增添了城市魅力、提升了城市品位；在经济新常态下,楼宇经济扮演着自主创新的“领头羊”角色,也是互联网+产业转型的平台和实施“大众创业、万众创新〃主要空间。因此楼宇经济是城市经济转型、产业升级、能级提升的新引擎，是支撑城区经济发展的重要支柱，肩负城市经济转型发展的历史重任。芙蓉区作为长沙市寸土寸金的都市功能核心区，如何扩大发展载体和空间，实现每一寸土地产出最大化?必须从楼宇经济的转型升级发展中找出路。建议区委区政府从发挥湖南“一部—带”区位优势、融入“一带一路”和长江经济带发展战略的高度及促进城市经济转型发展的高度，将发展城市楼宇经济作为芙蓉区发展的战略重点纳入区委区政府议事日程,成立打造楼宇经济升级版的领导小姐,区委区政府主要领导应比过去任何时候都更重视楼宇经济的发展,并组织动员区政府各部门、各街道办事处协同抓楼宇经济发展。

2、科学编制、完善“十三五”楼宇经济经济发展的专项规划。“凡事预则立，不预则废”。在提高认识、加强楼宇经济发展领导的同时应将发展城市楼宇经济尽早纳入“十三五”专项规划。要在认真总结本区“十二五”发展楼宇经济的经验和广泛收集全国各地楼宇经济发展信息基础上，对芙蓉区“十三五”发展楼宇经济的战略环境、发展机遇、面临的挑战作出科学分折，并确定“十三五”发展楼宇经济的战略思路、战略目标、战略重点、战略步骤、战略措施，率先在制定“十三五”发展楼宇经济战略规划方面为全省各地示范。因此应尽快启动这一专项的编制，可实行专题招标或委托专业研究机构编制。如己经制定了此项规划,则应按党的十八届五中全会精神和中央城市工作会议精神进一步修改、充实和完善。

3、合理布局发展空间，形成特色与差异。根据芙蓉区的空间区位状况，发展楼宇经济应“突出重点、差异错位、形成特色”，在空间上合现理布局。具体而言应 以五一路商圈为核的中央商务区、隆平高科技园、马王堆新城等为中心的三个楼宇经济带作为重点，大力发展与建设。

一是重点打造五一路中心商圈商业楼宇密集区。随着九龙仓项目整体建成和五一广场地铁商业中心形成,再造五一广场中心商圈的新优势便成为一个新课题。这一区域今后―方面应突出以发展智慧、智能商业楼宇经济为主体，重点在现代服务业创新上下功夫，主要包括金融、中介、咨询、文化等高端商务服务以及信息技术、研发设计等高技术服务。着力引进培植金融服务、研发服务、信息服务、商务咨询服务、特色教育培训服务等现代服务业，大力发展银行总部、研发总部、商务总部，加快建设区域性现代服务业总部中心，培育现代服务业增长点，向现代服务业升级要空间，向移动互联网经济要空间。另一方面要依托长沙地铁.—号线、二号线纵横交错的绝佳区位，定位“高密度商业生活性服务业中心示范区”，发展包括电商化的IT数码体验板块，集购物、休闲、餐饮、游憩、旅游、文化、体验等功能为一体的都市高端高密度商业板块，以及独具特色的简约生活配套商业板块；到2020年，将五一路中心商圈将基本建成成为长沙市具有国际品位最为重要的多功能、智慧型、复合型最大的商业中心商圈。

二是马王堆新城至万家丽商贸走廊则大力发展现代商务总部楼宇经济聚集区。这一区域应突出消费配送物流、现代商贸、文化创意和高档房地产等产业，建设区域性配送物流总部、商贸总部，打造新的经济增长极，要把全球最大的单体高层商贸建筑万家丽国际MALL真正打造为网上网下结合的商务企业总部聚集中心，成为芙蓉区楼宇经济新增长样板。

三是隆平高科技园高科技成长型企业总部楼宇经济聚集区。隆平高科技园经过10多年的发展，已经形成新材料、电子信息、现代农业、生物技术、现代服务业五大主导产业。这一区域应突出高科技成长型企业总部的引进与聚集，大力引进培育发展电子信息、先进制造、生物技术和现代农业等高技术、高附加值、低能耗、低污染的绿色化生态产业，加快开发人民东路延长线两厢土地，着力建设生态产业总部园，大力发展总部工业。

如能形成上述空间格局，芙蓉区的楼宇经济发展必将进入到一个新的阶段，焕发出新的生机与活力。

4、努力保持区域性金融机构聚集的楼宇经济优势。芙蓉区发展楼宇经济形成的一个特色是金融机构集聚初具规模，并在省内、市内具有一定领先优势。如区域内有金融监管省级总部机构3家（人民银行长沙中心支行、中国银监会湖南监管局、中国证监会湖南监管局），占全省比重的75%；金融业机构区域性总部73家，银行、证券、保险省级总部分别达到13家、5家、15家。“金十字”区域内的金融机构数量在全省绝对数和占比均居城区之首。区域内的新型金融机构健康稳步发展，现有融资性担保公司和已开业小额贷款公司多家，还有股权投资类公司、金融租赁公司、第三方支付公司等，金融体系正在不断完善中。但必须看到区域性金融机构及组织在芙蓉区的聚集正面临较大冲击，随着越来越多的省、市政府行政机构从芙蓉区外迁，随着长沙市城区在四个方向同时扩展，随着各地招商引资力度加大，区内己有的金融机构正在外移或调整，其中影响较大的是中信银行区域总部等外迁到天心区,。

因此，如何进一步稳定已有金融机构，并不断吸引新的金融机构，便是芙蓉区要正视的突出问题。为此建议一是进一步优化芙蓉区金融机构及金融组织聚集的生态环境，包括硬环境与软环境；二是区委区政府领导要加强与辖区各金融机构组织的勾通与协调，对重量级金融机构与组织要主动上门联系探访，并有领导分工专门联系，及时排忧解难，以感情留人留企；三是加大资本市场发育，引进新的证券机构、基金管理公司、专业的融资租赁公司和资产管理公司；四顺时应势，积极发展和引进互联网金融组织，积极发展和引进中小金融机构及组织,。

5、实施品牌战略，大力培育专业楼宇群。作为中心城区，芙蓉区高楼大厦多。在打造中央商务区发展城市楼宇经济方面，芙蓉区在全市全省己领先一步。与其他区、县比，芙蓉区作为老城区土地资源尤为稀缺，这就需要向楼宇要空间发展潜力，因此在新阶段要进一步发挥芙蓉区发展楼宇经济的优势，打造一批发展楼宇经济的名楼。要加大品牌楼宇在招商引资中的示范带头作用，充分利用各种媒介宣传推介芙蓉区一批著名楼宇楼群发展总部经济的成效及经验，展示其魁力和吸引力，通过品牌楼盘的典型示范，进一步提高芙蓉区楼宇经济的知名度和影响力。

要把打造品牌专业楼宇群作为楼宇经济升级版的重点；要通过政策引导、企业主导，促进相同或相关产业的总部在同一区域的楼宇或邻近楼宇内集聚，以便建立相对集中的产业群、行业群、产品群、项目群楼宇。国家层面大力提倡大众创业、万众创新，大力深化产业结构调整。芙蓉区作为全省楼宇经济发展的先行区，理当肩负起引领楼宇产业升级、培育楼宇经济创新创业的历史使命。

6、加大对存量楼宇的改造升级力度。盘活存量楼宇是芙蓉区发展楼宇经济去库存、补短板、降成本的紧迫要求。要有计划改造一批旧楼宇,对于楼宇设施严重老化、功能单一、形象破旧己不适时宜的楼宇应尽快实施改造升级、重焕青春。可选择楼宇产权主体单一易于改造的楼宇先进行改造示范，提高楼宇与周边交通、公共服务配套承载能力，提升楼宇的功能品位,充分挖掘潜力增加扩容停车、通讯服务、商务服务、文化休闲服务、餐饮服务、会务服务等服务能力与吸引力，努力在改造升级调整存量方面开拓新的发展空间，增强己有楼宇的经济密度。要把楼宇升级改造与优化楼宇布局有机整合。对目前区辖范围内的已建成营运的商务楼，包括己营运但闲置比例较高的楼宇应在进一步摸清家底基础上，进行综合诊断，一楼一策，逐个调整改造，或腾笼换鸟，调整入驻企业的产业经营范围；或借梯上楼，如实行跨界经营，借移动互联网发展另创新空间；或抱团发展，加强专业分工协作，合作共赢。总之通过点对点服务，个性化的解决闲置楼宇的问题，使更多的“亿元楼”在芙蓉区崛起。